DACDT -Chưa bao giờ thị trường địa ốc bung hàng ra đồ sộ như vậy: ào ạt hàng cao cấp, tấp nập căn hộ phân khúc trung bình. Xem ra số lượng nhà đất của cơn sốt năm 2007 chả có ý nghĩa gì nếu xét về “kho hàng khủng” so với thời điểm hiện tại.

Tương tự như thị trường chứng khoán, trong lĩnh vực địa ốc, tín hiệu từ các nhà đầu tư nước ngoài thường là chỉ báo khá tin cậy về mức độ hấp dẫn của thị trường. Theo chỉ báo này, thị trường bất động sản trong nước vẫn đang được các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm. Số liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, từ đầu năm đến 20-8-2014, cả nước đã thu hút được 992 dự án cấp phép mới với số vốn đăng ký là 7,246 tỉ USD, tăng 29% về số dự án so với cùng kỳ năm 2013. Cộng với 349 lượt dự án đã cấp phép từ các năm trước được cấp vốn bổ sung 2,985 tỉ USD, tổng vốn đăng ký của các dự án FDI là 10,232 tỉ USD. 

Theo các nhà phân tích, sau lĩnh vực bán lẻ, thực phẩm và đồ uống thì lĩnh vực kinh doanh du lịch, khách sạn và bất động sản được các nhà đầu tư nhận định là khá hấp dẫn. Dòng vốn FDI, vì vậy vẫn sẽ chảy vào bất động sản trong những tháng cuối năm. Tuy nhiên, nguồn vốn này tập trung chủ yếu vào các dự án bất động sản ở khu vực phía Nam, đặc biệt là TP.HCM. Điều này có lẽ đến từ những chuyển động tích cực thời gian qua của thành phố này.

Tháng 8 vừa qua, TP.HCM đã phê duyệt hàng loạt quy hoạch, như điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu nhà ở tại phường Phú Hữu, quận 9, đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu depot Tham Lương, phường Tân Thới Nhất, quận 12, đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2.000 khu công nghiệp Hiệp Phước (giai đoạn 3) tại xã Hiệp Phước, huyện Nhà Bè…

Hạ tầng thành phố cũng đón nhận những tin vui mới. Ngày 29-8 đã diễn ra lễ thông xe kỹ thuật giai đoạn 1, gói thầu xây lắp số 9, dự án đường cao tốc Bắc – Nam đoạn TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây tại nút giao Vành đai 2 (thuộc phường Phú Hữu, quận 9). Công trình có tám nhánh đường ra vào với tổng chiều dài hơn 12km, trong đó phần đường dài hơn 8km, phần cầu gần 4km. Việc thông xe nút giao này sẽ giúp rút ngắn khoảng 4km so với đi đường vành đai II như hiện nay.

Đặc biệt, việc các xe có tải trọng trên 10 tấn, xe container 20-40 feet được phép lưu thông thay vì chỉ xe dưới 10 tấn như trước đây sẽ giảm tải số lượng xe tải trọng lớn cho các tuyến quốc lộ và thúc đẩy giao thương giữa TP.HCM với các tỉnh Đông Nam bộ. Dự án cao tốc TP.HCM – Dầu Giây dự kiến sẽ hoàn thành vào đầu năm 2015 này là một bộ phận của hệ thống đường bộ cao tốc Bắc – Nam, nằm trong vùng tam giác kinh tế trọng điểm TP.HCM, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu.

Hồi đầu năm nay, 20km đầu tiên của tuyến cao tốc đã được thông xe giúp rút ngắn được một giờ xe đi từ TP.HCM đi Vũng Tàu so với lộ trình cũ. Nhờ những kết nối hạ tầng như vậy, không chỉ các dự án căn hộ thương mại giá rẻ ở xa trung tâm được hưởng lợi, mà đất nền các dự án vùng ven TP.HCM cũng được dịp bung hàng. Khá nhiều chủ dự án đã tung các sản phẩm của mình ra thị trường nhằm cạnh tranh với phân khúc căn hộ vốn được giao dịch khá sôi động thời gian qua.

Còn tại Hà Nội, nguồn cung sản phẩm địa ốc trong ngắn hạn sẽ bị hạn chế bởi quyết định tạm dừng xây mới các dự án đô thị trong khu vực nội đô mà Chính phủ ban hành hồi tháng 6.

Các nhà đầu tư bất động sản, vì vậy, sẽ chọn giải pháp tăng vốn đầu tư tại các dự án hoặc mua lại dự án từ các đơn vị gặp khó khăn. Nguồn cung bất động sản tại gần khu trung tâm của thủ đô sẽ bị ảnh hưởng, có thể tác động đến giá bán căn hộ, do nguồn cung căn hộ giá rẻ là không đáp ứng đủ cho nhu cầu. Rất ít dự án căn hộ giá rẻ được triển khai, hầu hết là các dự án cũ bị ngưng trệ nay thi công trở lại. Ở phân khúc cao cấp, thị trường cũng có tín hiệu tốt nhưng chưa hẳn đã ấm lên.

Về lý thuyết, nhu cầu về nhà ở của thị trường vẫn còn rất lớn. Nếu xét các tiêu chí diện tích nhà ở, nhu cầu thực của người dân, nguồn cung sản phẩm xây dựng mà thị trường có thể đáp ứng, tốc độ xây dựng… của thời gian qua, thì thị trường vẫn còn nhiều tiềm năng phát triển. Sau một giai đoạn suy thoái kéo dài, người ta chờ đợi cuối năm 2014 thị trường bất động sản sẽ có những tín hiệu tích cực rõ ràng hơn.

Thường dự án mới mở bán, chủ đầu tư hay công bố bán hết hoặc bán tốt. Trong bối cảnh kinh tế còn khó khăn như hiện nay, việc bán buôn nhà đất nếu nói thành công khó người tin. Tuy nhiên, thực tế cho thấy thị trường có vẻ đang ấm dần lên ở hầu hết các phân khúc. 

Cuối tuần này, chủ đầu tư dự án Hưng Ngân Garden, quận 12 làm lễ cất nóc hai lốc chung cư trên 600 căn, lập kỷ lục xây dựng 8 tháng xong 22 tầng. Đơn vị phân phối, Công ty Hoàng Anh Sài Gòn khá hồ hởi thông báo 7 tháng qua đã bán hết ngần ấy căn hộ, đồng thời lên kế hoạch hết sức tự tin trong quý 4 năm nay bán tiếp gần 400 căn nữa, đẩy doanh số bán được lên 1.000 căn trong năm 2014! 

Đây là tiêu biểu cho phân khúc căn hộ giá thấp, giá bán khoảng 600 triệu đồng/căn, hầu hết được vay gói 30.000 tỷ đồng. Chính phân khúc này đã kích hoạt cho thị trường có giao dịch tốt, làm cho người có thu nhập trung bình và thấp có cơ hội mua nhà, khuấy động thị trường trong thời gian qua. 

Đối với phân khúc cao cấp, giao dịch cũng khá nhiều ở một số dự án mà chủ đầu tư có thương hiệu. Chẳng hạn, hàng loạt các dự án được tung ra trong Khu đô thị Phú Mỹ Hưng thời gian qua đều tiêu thụ khá tốt. Các dự án do Novaland, Him Lam đầu tư cũng vậy, trên 2.000 căn hộ đã bán từ đầu năm đến nay… 

Theo nhận định của công ty nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam, chỉ tính riêng quý 3-2014, lượng căn hộ bán được tăng 94,8% so với cùng kỳ năm trước, tương đương khoảng 3.300 căn hộ. Giá bán cũng tăng so với cùng kỳ năm trước ở tất cả các phân khúc. 

Bên cạnh phân khúc trung bình đang tiêu thụ mạnh thì phân khúc cao cấp cũng thu hút nhiều người mua, đặc biệt phải có vị trí tốt. Khác với phân khúc dành cho người thu nhập thấp với mua nhà ở cấp thiết thì phân khúc cao cấp mở ra xu hướng mới, mua nhà để cho thuê, đặc biệt nhiều chủ đầu tư đã đưa ra gói kích cầu hấp dẫn khi sẵn sàng đứng ra cho thuê lại và cam kết giá thuê. 

Về mặt pháp luật, việc nới lỏng các quy định mở cửa cho người nước ngoài mua nhà, cũng đang là sự kỳ vọng cho các nhà đầu tư tiếp tục đầu tư mạnh vào phân khúc cao cấp!

Việc Luật Nhà ở (sửa đổi) cho phép người nước ngoài có quyền thuê và sở hữu tối đa 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư hoặc tối đa 250 biệt thự, nhà liền kề. Bên cạnh đó, việc sửa đổi cũng cho phép cung cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu có thời hạn đăng ký là 50 năm.

Theo Savills, trong năm 2013 lượng kiều hối về Việt Nam đã tăng 10%, tổng lượng kiều hối đạt đến 11 tỷ USD. Giờ đây luật sửa đổi cho phép nới lỏng các điều kiện đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, giúp đối tượng này có đầy đủ quyền sở hữu bất động sản tại Việt Nam, lượng lớn kiều hối này giờ đây có thể yên tâm rót vào thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, việc nới điều kiện cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam sẽ tạo thêm tính thanh khoản cho thị trường nhà ở hiện đang có dấu hiệu phục hồi trên cả nước. Điều quan trọng là việc sửa đổi luật này sẽ giúp thị trường bất động sản Việt Nam trở nên cạnh tranh hơn trong khu vực. Nó cũng sẽ cho phép các nhà đầu tư đủ điều kiện nhập cảnh vào Việt Nam có cơ hội tiếp cận với phân khúc tài sản hấp dẫn này trong một thị trường mới nổi với những đặc điểm cấu trúc hấp dẫn và những tiềm năng phát triển mạnh mẽ.

Luật mới cũng cho phép người nước ngoài mua bất động sản thông qua tổ chức tài chính hoạt động tại Việt Nam. Khu vực ngân hàng bán lẻ đang cạnh tranh mạnh mẽ, điều này sẽ giúp thúc đẩy việc cho vay thế chấp dành cho người nước ngoài.

Những sửa đổi mới này theo sau các cải cách pháp lý tổng thể có ảnh hưởng đến nhiều phân khúc thị trường và ra đời ngay thời điểm mà khi các nhà đầu tư nước ngoài đang ngày càng quan tâm đến thị trường bất động sản Việt Nam. Những cải cách pháp lý phù hợp với xu thế tại Việt Nam sẽ góp phần thúc đẩy hoạt động kinh doanh cũng như tạo ra một môi trường tài chính cạnh tranh hơn và lành mạnh hơn.